Cuándo la Comunidad de Propietarios está legitimada para demandar a los ocupantes ilegales de una vivienda?

La ocupación de viviendas es algo que se está convirtiendo en un fenómeno cada vez más habitual. Quien está legitimado para recuperar la posesión de la finca ante una ocupación ilegal es el propietario. ¿Pero qué puede hacer la comunidad de propietarios si el propietario no ha actuado?

El Libro V del Codi Civil de Catalunya legitima a la Comunidad a actuar contra el ocupante. El Art. 553-40 Ccat. establece que los ocupantes (no hace distinción en si tienen título para poseer o no) no pueden hacer en la vivienda  «actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa”.

El presidente de la comunidad, si se dan esas actividades a las que nos acabamos a referir, por su propia iniciativa o bien porque se lo pida una cuarta parte de los propietarios, ha de requerir al ocupante para que cese en esa actividad. Si el ocupante persiste, entonces la junta de propietarios podrán ejercer contra él la acción de cesación, pudiendo solicitar del juzgado las medidas cautelares que se consideren convenientes, como la de expulsión del inmueble, que deberá solicitarse sobre todo si el ocupante no tiene ningún título que lo ampare para poseer la vivienda, y además, si se están dando aquellas actividades prohibidas a las que nos hemos referido antes.

La comunidad, además de reclamar al ocupante los daños y perjuicios, y si las actividades prohibidas continúan, tiene derecho a instar la privación del uso al ocupante.

Todo esto que acabamos de exponer es en relación a la ocupación ilegal, pero también es extrapolable a aquellos casos en que el ocupante tenga un contrato de arrendamiento pero realice en la vivienda actividades prohibidas, contrarias a la convivencia normal en la comunidad, contrarias a los estatutos, a la normativa urbanística, o la ley excluya expresamente. De tal manera que si el propietario no insta contra el inquilino  la resolución del contrato contra el de arrendamiento por estos motivos, la comunidad de propietarios tiene legitimación para ello.

El Banco debe pagar las costas judiciales si lo condenan por cláusulas abusivas

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la condena en costas al banco que es demandado en los procedimientos de cláusulas abusivas. Entiende el Tribunal Supremo que la no imposición en costas al banco demandado, supondría un perjuicio para el consumidor porque, si el consumidor que vence en juicio tiene que pagar sus propios gastos, ello supone un efecto disuasorio para que los consumidores no promuevan demandas contra los bancos cuando las cantidades a reclamar son pequeñas.

Elimina la cláusula suelo de tu hipoteca

Estudiamos  gratuitamente y sin ningún compromiso si su hipoteca está afectada por la cláusula suelo y otras cláusulas abusivas que determinen su cuota hipotecaria. La mayoría de hipotecas cuentan con estas cláusulas y son las responsables de que durante muchos años haya pagado de más a su banco. Las cláusulas abusivas se pueden anular, ya sea por vía de acuerdo o judicialmente, permitiéndole beneficiarte de las bajadas del tipo de interés disminuyendo su cuota mensual y recuperando el dinero que pagó de más. Ahorra eliminando la cláusula suelo.

El Tribunal Supremo rechaza revisar las sentencias firmes sobre las cláusulas suelo

El  Tribunal Supremo, ha inadmitido a trámite una demanda que pretendía revisar la sentencia firme relativa a la cláusula suelo.

Los demandantes pretendían que la sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, que estableció que las cantidades a devolver por los bancos por la indebida aplicación de la cláusula suelo debe ser con retroactividad total, es un documento que debe permitir la revisión de la sentencia firme anterior en la que solo se condenaba al banco a la restitución de lo indebidamente pagado desde mayo de 2013.

El Tribunal Supremo considera que no es posible la revisión de una sentencia firme por el hecho de que con posterioridad se dicte una nueva sentencia que siente una jurisprudencia incompatible con la sentencia anterior. Además esa nueva sentencia no puede entenderse como un “documento” a los efectos de los criterios previstos para la revisión de sentencias.

http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Tribunal-Supremo/Noticias-Judiciales/El-Tribunal-Supremo-rechaza-revisar-las-sentencias-firmes-dictadas-antes-de-la-decision-del-TJUE-sobre-la-retroactividad-total-de-las-clausulas-suelo

SI ERES ADMINISTRADOR DE UNA SOCIEDAD, PONTE AL DÍA: Novedades Ley 31/2014 que modifica la Ley de sociedades de capital para la mejora del gobierno corporativo

El 24 de diciembre de 2014 entró en vigor la nueva Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo, de la que recogemos sus novedades más relevantes.

1. Objeto de la norma
La norma pretende modernizar y mejorar la gobernanza de las sociedades de capital, incluyendo cambios sobre su régimen jurídico; se da más protagonismo a la Junta de Accionistas en las decisiones empresariales; se introducen controles más estrictos de las remuneraciones de los directivos y se regula la responsabilidad por su gestión.
Incluye la obligatoriedad de publicar los periodos medios de pago a proveedores con el fin de atajar los retrasos en el abono de facturas en el ámbito privado.
2. Principales novedades que introduce la norma:
2.1. Competencias de la junta general de accionistas
– Se permite que los accionistas puedan emitir de forma diferenciada su voto y se pronuncien de forma separada sobre el nombramiento, la reelección o la separación de administradores y la modificación de los Estatutos. Se prohíbe de derecho de voto en caso de que exista conflicto de intereses y se presume que existe una infracción del interés social cuando el acuerdo social haya sido adoptado con el voto determinante del socio incursos en un conflicto de interés.
– Se permite a la junta impartir instrucciones de gestión salvo disposición contraria de los estatutos. Asimismo, se atribuye a la Junta la decisión sobre operaciones esenciales (las que el volumen supere el 25% del total de activos del balance).
– Votaciones: Se deberán votar separadamente las propuestas de acuerdo para aquellos asuntos que sean sustancialmente independientes.
– prohibición de voto del socio que resulte beneficiado en casos muy claros de conflicto de interés.
– Impugnación de acuerdos sociales:

          Desaparece la distinción entre acuerdos nulos (infracción de un               precepto legal) y anulables (otras infracciones).

         El plazo de impugnación se amplía desde los 40 días a 1 año.

         Se exige al menos el 1% del capital para poder ejercer la acción de impugnación (en la actualidad varía según se trate de acuerdos nulos o anulables). En las sociedades cotizadas este porcentaje será del 1 por mil.

2.2. Administradores de la sociedad
Se facilita la interposición de la acción social de responsabilidad al reducir la participación necesaria (del 5 al 3% en cotizadas) y   permitiendo su interposición directa (sin esperar a la junta) en caso de infracción del deber de lealtad.
El consejo de administración deberá reunirse, al menos, una vez al trimestre, con la finalidad de que mantenga una presencia constante en la vida de la sociedad. Los consejeros deberán  asistir personalmente a las sesiones del consejo.
Se incluye un nuevo artículo con las facultades indelegables del consejo, con el fin de reservarle las decisiones correspondientes al núcleo esencial de la gestión y supervisión de la sociedad.
Las remuneraciones de los administradores deberán reflejar adecuadamente la evolución real de la empresa y estar correctamente alineadas con el interés de la sociedad y sus accionistas. La remuneración de los administradores deberá ser razonable, acorde con la situación económica de la sociedad y con las funciones y responsabilidades que les sean atribuidas.
2.3. Otras modificaciones
Se obliga a publicar en la memoria de las cuentas anuales el periodo medio de pago a los proveedores. Las sociedades que no sean cotizadas y no presenten cuentas anuales abreviadas publicarán además esta información en su página web, si la tienen.
Igualmente, las sociedades anónimas cotizadas deberán publicar en su página web el periodo medio de pago a sus proveedores.

LA GENERALITAT REFUERZA LOS REQUERIMIENTOS PARA EL COBRO DEL ITP EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDA

 

Catalunya ha reforzado el cobro de este impuesto (ITP) del que gran parte de la ciudadanía ignora su existencia y con ello van llegando los requerimientos desde el fisco para inquilinos.
La aplicación del ITP al arrendatario de una vivienda –los locales comerciales no están afectados– se estableció por ley de ámbito estatal en 1993. Con el paso del tiempo fue declinando su abono, a medida que se dejó de comprar en los estancos el papel timbrado con el que se formalizaban los contratos de alquiler.
Algunas haciendas autonómicas están reclamando este impuesto a contribuyentes de los que tienen constancia que han firmado en los últimos años, mediante un requerimiento.
En el caso de Catalunya, el ITP al arrendatario se modificó con la ley de acompañamiento del 2014. La Generalitat fijó un tipo de transición a aplicar del 0,3% para el 2014 y, desde el 2015, es del 0,5%.
El inquilino adquiere un derecho a usar la vivienda por un período determinado a cambio de un precio, por tanto es una adquisición onerosa y así está regulado en la ley sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
Por tanto, este impuesto no se paga por transmisión, pese al nombre ,sino por cualquier adquisición de cualquier bien o derecho, como puede ser el derecho de uso de la vivienda por parte del arrendatario.
El abono de este tributo se ha de hacer efectivo en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato de arrendamiento y por toda la duración del contrato (y no cada año). Sólo se pagaría cada año si va prorrogándose de año en año.
¿Por qué apenas se paga este tributo y tampoco se exige? Los alquileres de vivienda a menudo no se declaran y las comunidades autónomas no controlan mucho estos pagos, hasta ahora.
¿De cuánto dinero se trata? A continuación mostramos la escala de gravamen. En la columna de la izquierda se encuentran los baremos de precios de alquiler del contrato total y a la derecha la tarifa que hay que aplicar.
Arrendamientos de fincas urbanas o rústicas:
Para hechos imponibles a partir del 1 de enero de 2015: 0,50%
Del 31 de enero de 2014 al 31 de diciembre de 2014: 0,30%
Hasta el 30 de enero de 2014:
Base en euros                                      Euros
Hasta 30,05…………………. ………………. 0,09
De 30,06………. a…………. 60,10……….. 0,18
De 60,11………. a…………120,20…………0,39
De 120,21…….. a…………240,40…………0,78
De 240,41………a…………480,81…………1,68
De 480,82………a…………961,62…………3,37
De 961,63…….. a ……..1.923,24…………7,21
De 1.923,25….. a…….. 3.846,48……….14,42
De 3.846,49.. a……….. 7.692,95……….30,77
De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 o fracción.

 

Si un inmueble tiene varios cotitulares se puede dividir entre ellos el recibo del IBI

Si un inmueble tiene varios cotitulares se puede dividir entre ellos el recibo del IBI

La Dirección General de Tributos en consulta vinculante de 1 de febrero de 2016 (Consulta DGT V0399-16), resuelve sobre la cuestión indicada de si la división del recibo solicitada por los contribuyentes es obligada o no para las Haciendas Locales.

 

La DGT, cuando concurren el derecho real de usufructo y del derecho de propiedad sobre un mismo bien inmueble urbano o rústico, sólo  realiza el hecho imponible del IBI por el derecho real de usufructo, no gravándose el derecho de propiedad, por lo que el el obligado al pago sólo será el usufructuario.

Pero cuando existen  varios cotitulares del derecho constitutivo del hecho imponible del impuesto, todas ellas tendrán la condición de sujetos pasivos a título de contribuyentes del IBI.

El  artículo 35.7 de la Ley General Tributaria, regula la situación de concurrencia de varios obligados tributarios y señala que se podrá solicitar la división de la liquidación tributaria.

 Cualquiera de los sujetos pasivos, puede solicitar la división de la liquidación entre los distintos obligados tributarios, siempre que se facilite a la Administración los datos personales y domicilio de todos los obligados al pago, así como la proporción en que cada uno de ellos participe en el dominio o derecho sobre el bien inmueble.

 El Ayuntamiento puede exigir el pago a cualquiera de los obligados: Si uno de ellos no satisface la parte de la liquidación que le corresponde, ésta se podrá exigir al otro obligado tributario, con independencia de que también pueda exigirse al obligado incumplidor mediante el procedimiento de apremio. Si la deuda es satisfecha por el otro obligado tributario, éste tendrá derecho de reembolso frente al obligado incumplidor.